هورنیوز – اجاره نشینان این روزها تقریبا یک درد مشترک دارند، مستأجرانی که در مناطق شهری سکونت داشتند اما به دلیل افزایش نرخ‌های پیشنهادی به حاشیه شهرها و حتی شهرستان‌ها هدایت شده‌اند این کوچ اجباری علاوه بر بیکاری، فقر و بسیاری از مشکلات اقتصادی آسیب‌های اجتماعی هم به دنبال خواهد داشت، این درحالی است که سیاست‌های دولت مانند تسهیلات و وام ودیعه اجاره با بهره حدود ۱۸ درصد به دلیل عدم انطباق با اعتبارات بانکی و نرخ تورم ۵۰ درصدی قابل اجرا نبود همچنین سیاست تعیین سقف اجاره مسکن نیز با بن‌بست مواجه شد، چراکه طی ۳ سالی که از اجرای سیاست تعیین سقف اجاره بها می‌گذرد عملا روند افزایشی اجاره بها نه تنها متوقف نشد بلکه شکل صعودی به خود گرفت.

از سوی دیگر بر اساس اعلام بانک مرکزی در مرداد امسال نسبت به مرداد ماه سال گذشته اجاره بهای مسکن در شهر تهران طی معاملات رشد ۴۵٫ ۲ درصدی داشته است اما کارشناسان معتقدند تورم به عنوان یک شاخص مهم نقش موثری در ایجاد بحران در بخش مسکن ایفاء کرده به طوری که طی ۴ سال گذشته حدود ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش قیمت هم در بخش خرید و هم اجاره ایجاد شده و این به دلیل نبود سرمایه‌گذاری است که با کاهش توان خرید مردم و افزایش قیمت‌های سربه فلک کشیده تناسبی ندارد و باعث به بن‌بست رسیدن برنامه‌های دولت در بخش مسکن و سردرگمی بیشتر مردم در کلاف پیچیده مسکن و اجاره بها شده است.

مسکن خارج از دایره تورم نیست

وحید شقاقی کارشناس مسکن اظهار کرد: در حوزه مسکن با عقب ماندگی حداقل ده ساله و سرمایه‌گذاری منفی حدود ۹۰ درصدی مواجهیم همچنین بلاتکلیفی مسکن و مشکلات در این حوزه هر روز بیش از پیش افزایش می‌یابد و اقدامات صورت گرفته حتی در دولت‌های قبل نیز به دلیل اینکه به شکل یک بسته کامل ارائه نشد موفقیت چندانی را به‌همراه نداشت و چالش‌ها در بخش خرید و اجاره هر روز افزوده می‌شود.

شقاقی افزود: بر اساس گزارش‌ها در یک دهه گذشته سالانه حدود ۴۰۰ هزار مسکن ساخته شده که بسیار کمتر از میزان تقاضای موجود است و موجب انباشت تقاضا بدون ارائه راهکار برای عرضه مسکن در پایتخت و کلانشهرهای کشور بوده همچنین براساس آمار بانک مرکزی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از سال ۹۱ قیمت مسکن که حدود ۴ میلیون و ۱۴۲ هزار تومان بود به حدود ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در فروردین ماه سالجاری رسیده که این یعنی حدود ۹ برابرافزایش قیمت که مسلما با افزایش قیمت اجاره نیز همراه بوده و در نهایت این مساله مشکلات زیادی را برای مستاجران به‌همراه داشته از جمله آنها را مجبور به کوچ اجباری از از کلانشهرها به سمت شهرهای اقماری کرده است.

این کارشناس ادامه داد: تورم به عنوان یک شاخص مهم نقش موثری در ایجاد بحران در بخش مسکن ایفا می‌کند، طوری که طی ۴ سال گذشته حدود ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشتیم و عمده دلیل آن هم به دلیل نبود سرمایه‌گذاری در این بخش است که با کاهش توان خرید مردم و افزایش قیمت‌های سربه فلک کشیده در تمام حوزه‌ها هیچ تناسبی ندارد و تمام اقدامات صورت گرفته توسط دولت نیز در شرایط فعلی راه به جایی نبرده و فقط به سردرگمی بیشتر مردم در این کلاف پیچیده مسکن و اجاره بهاء انجامیده است.

تمدید اجاره خودکار عامل پریشانی بیشتر بازار اجاره

شقاقی معتقد است: افزایش دارایی یکی دیگر از عوامل تاثیر‌گذار در ایجاد چالش‌های مختلف در بخش مسکن محسوب می‌شود، به طوری که باعث ایجاد تورم در همه بخش‌های مسکن شده و به تبع آن اجاره بهاء در تمام نقاط ایران به خصوص پایتخت رشد شتابانی داشته است البته این افزایش قیمت مساله‌ای جدا از زنجیره افزایش قیمت همه کالاها نیست و به این ترتیب چاره اصلی کار مهار تورم و کنترل قیمت‌ها است در غیراینصورت انجام هر اقدامی در این حوزه فقط مُسَکِنی است که بازار مسکن را را ملتهب‌تر از پیش می‌کند به عنوان مثال تمدید خودکار قراردادهای اجاره که بدون پشتوانه قانونی از سوی دولت به منظور حمایت از مستاجران مطرح شد اما در مرحله عمل به دلیل خلاف قانون بودن ‌این طرح فقط تشنج بازار مسکن و اختلاف بیشتر موجر و مستاجر را بیشتر کرد.

این کارشناس مسکن بیان داشت : پرداخت تسهیلات و وام ودیعه اجاره با بهره حدود ۱۸ درصد نیز از جمله راهکارهای پیشنهادی دولت بود که بدون توجه به واقعیت‌های موجود در جامعه طرح شد این در حالی است که هیچ انطباقی با اعتبارات بانکی و نرخ تورم بالای ۴۰درصد در جامعه نداشت.

او افزود: دولت برای حل بحران مسکن به جای توجه به افزایش ساخت و ساز، تجهیز صنعت ساختمان سازی به تکنولوژی‌های روز، افزایش سرمایه‌گذاری و هدایت سرمایه‌های سرگردان به سوی این صنعت به ارائه طرح‌های غیرکارآمد و غیرکارشناسانه روی آورد و از این رو شاهد مهاجرت روزافزون مستاجران و مالکان از مناطق شمالی به مرکز و از مرکز به جنوب و از جنوب شهر تهران و دیگر کلانشهرها به شهرهای اقماری هستیم این در حالی است که نرخ افزایش اجاره بها در شهر و شهرک‌های اقماری نیز به‌شدت در حال افزایش و خارج از توان مردم است و اگر این مشکل جدی گرفته نشود به زودی شاهد بحرانی خواهیم بود که با توجه به شرایط حاکم بر جامعه هیچ گریزی از پیامدهای آن مانند بیکاری و آسیب‌های اجتماعی نیست.

بدمسکنی و اجاره دو خانواده در یک خانه !

وی ادامه داد: بهبود وضعیت حمل و نقل در کشور و به کار گرفتن قطارهای سریع السیر و جایگزین کردن حمل و نقل ریلی می‌تواند تا حدی مشکلات جانبی مهاجرت مردم از مراکز به شهرهای اقماری را کاهش دهد تا از عوارض حاصل از آن بکاهد، چراکه در حال حاضر برخی از کلانشهرها واقعا ظرفیت افزایش جمعیت ندارند و ناچار به سکونت در شهرهای اطراف شهرهای بزرگ مانند تهران است ولی در صورت به بهبود وضعیت حمل و نقل می‌توان در مدت زمان رفت و آمد از محل سکونت و محل کار را کاهش داد و به این ترتیب اندکی شرایط را بهبود بخشید.

او افزود: ساخت خانه‌های سازمانی و یا اجاره به شرط تملیک یکی دیگر از راهکارهایی محسوب می‌شود که البته در شرایط فعلی قدرت عملیاتی شدن ندارد هر چند دولت اخیراً اعلام کرده که با به کارگرفتن واحدهای فرسوده دولتی و بازسازی آن و یا واگذاری املاک دولتی سعی در بهبود وضعیت بازار مسکن و اجاره را دارد اما از آنجا که مسکن کالای سرمایه‌ای است و سرمایه‌گذاری مطلوبی نیز در این بخش وجود ندارد به نظر می‌رسد که شرایط دشواری را پیش‌رو داشته باشیم.

شقاقی بیان داشت: بدمسکنی و اجاره دو خانواده در یک خانه یا در پارکینگ و موتورخانه مشکلاتی نیست که بتوان یک شبه حل کرد بلکه باید با مدیریت و برنامه‌ریزی صحیح و گزینش راه حل‌های اساسی در مسیر بهبود قرار گیریم در غیراینصورت اتخاذ تصمیمات زودگذر فقط مُسکنِ مَسکن خواهد بود و وضعیت را از شرایط فعلی بدتر خواهد کرد.

افسانه‌ای به نام مالیات بر خانه‌های خالی

شهرام معینی عضو هیات علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان در این خصوص معتقد است: در تمام دنیا به دلایل مختلف تعدادی خانه خالی وجود دارد اول به این دلیل که مالک توان تکمیل خانه نوساز را به نحوی که قابل استفاده شود ندارد دوم به این دلیل که خانه آن قدر فرسوده شده که کسی آن‌را اجاره نمی‌کند و سومین دلیل این است که مالک قصد فروش واحد مسکونی را دارد اما خریداری برای آن پیدا نمی‌کند.

او ادامه می‌دهد: تورم خیلی بیشتر از مقدار افزایشی است که در اجاره‌بها رخ داده و در یک بازه چند ساله اجاره‌بها تغییر آن‌چنانی نکرد همچنین مالیات بر خانه‌های خالی، افسانه‌ای بیش نیست و اخذ مالیات از خانه‌های خالی مثل این است از ماشین‌های پارک شده در پارکینگ‌ها هم مالیات دریافت شود همچنین تمهیدات دولت برای بهبود شرایط مستأجران تا میزانی اندک و در کوتاه‌مدت قادر خواهد بود سامان دهنده وضعیت موجود باشد اما به‌عنوان راه‌حلی پایدار به‌شمار نمی‌رود بنابراین اینکه چرا رهن و اجاره‌ها تا این میزان افزایش داشته است به شبکه‌ای از دلایل بازمی‌گردد و وقتی همه کالاها گران می‌شود به‌طور طبیعی رهن و اجاره هم افزایش پیدا می‌کند و از طرفی نمی‌توان چندان انتقادی هم به مالکان وارد کرد زیرا آن‌ها بر این ادعا هستند که از طریق اجاره ملک خود، تأمین معیشت می‌کنند و با توجه به افزایش قیمت همه کالاها مجبور به گران کردن نرخ اجاره ملک خود هستند لذا اگر خواهان حل اساسی این مشکلات هستیم باید از راه‌حل‌های بلندمدت استفاده کرد مانند قانون اجاره‌داری که ۱۰ سال قبل هم مطرح شد ولی با بی‌توجهی به آن امروز به وضعیت بازار رهن و اجاره در شرایط نامناسب کنونی قرار گرفته است.

فاصله زیاد تمهیدات دولت در بخش مسکن با واقعیت

معینی افزود: تا زمانی که مسکن گران است رهن و اجاره هم افزایشی است و تولید مسکن و رفع شکاف میان عرضه و تقاضا می‌تواند به کاهش قیمت‌ها در بخش فروش و اجاره بینجامد بنابراین تمهیدات دولت با آنچه واقعیت است فاصله زیادی دارد برای مثال تصویب افزایش سقف اجاره‌ها و برخورد با مشاوران متخلف تا چه میزان قابلیت اجرا داشت؟

همچنین اگر دولت با ضمانت اجرایی قوه قضائیه بتواند افزایش اجاره‌بهای سال ۱۴۰۱ را در قالب یک مصوبه اعلام کند مصوبه قابلیت اجرایی خواهد داشت و می‌توان گفت هدف حمایت از مستأجر بوده اما راه‌هایی هم برای دور زدن این قانون وجود دارد که باید مراقب آنها بود برای مثال مالک و مستأجر بدون دخالت مشاور املاک خود قرارداد را منعقد می‌کنند که این موضوع هم نتایجی نامطلوبی دیگر به دنبال دارد.

وی توضیح داد: اگر سرمایه‌گذاران با استفاده از حمایت دولت واحدهایی بسازند و فقط برای اجاره اختصاص دهند که راه‌حلی مناسب است و اگر از هم‌اکنون اجرایی شود در حل مشکلات اجاره بسیار مؤثر خواهد بود و اقداماتی دیگر نیز مانند افزایش تولید مسکن به سامان بخشی بازار کمک خواهد کرد.